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    1. 樓市半年考 “試卷”帶你透析市場重點

      發布時間:2019-07-05 09:12:38

      來源:新京報

      分類:行業動態


       

       

       

       

       

       

       

       


      全國房企卷

      一、 填空題

      1、各大房企2019年上半年銷售快報相繼發布,根據克而瑞地產研究中心發布的《2019上半年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》,1-6月,TOP100房企累計權益銷售規模近3.9萬億元,同比僅微增(4%)。

      2、銷售額排名前三位的房企分別是(碧桂園、萬科、中國恒大)。

      3、值得關注的是,與2018年比較,萬科2019年上半年銷售額超過中國恒大,位居第二。根據業績快報,萬科實現銷售額(3340)億元,同比增長(9.63%)。

      二、分析題

      1、通過下列表格,分析2019年上半年房企整體銷售特征、趨勢?

      答案要點:2019年上半年,房地產行業整體規模增速較2018年顯著放緩。根據克而瑞統計數據顯示,1-6月,TOP100房企累計權益銷售規模近3.9萬億元,同比僅微增4%,與4、5兩月的累計業績同比增速基本持平。

      不過,6月份,為沖刺半年度業績目標,部分房企積極加大了推案及營銷力度,單月業績環比提升超23%。具體看來,萬科6月份實現銷售額663.9億元,旭輝控股實現銷售額223.4億元,中國金茂239.97億元,中國奧園153億元,均創下上半年單月銷售額最高。

      上半年房企銷售呈現的另一個特征是,規模分化持續,行業競爭加劇。根據克而瑞數據,TOP3房企權益金額集中度達10.5%,同比提升0.8個百分點,而50強之后的房企競爭優勢已不再明顯,權益金額集中度出現一定回落。另一個分化則是銷售額增速,龍頭房企同比數據全面下調,萬科上半年銷售額同比增速為9.63%,去年同期是9.91%;中國恒大同比增速下降7.36%,去年同期是24.6%。而中小房企漲幅明顯,旭輝控股的同比增幅為33.94%,中國奧園的同比增幅為33%,禹州地產的同比增幅為32.47%,合生創展的同比增幅為66.30%。

      2、根據上述表格,分析2019年下半年以及全年房企銷售走勢?

      答案要點:從過去多年發展來看,中國房地產市場的交易量、成交價格受政策影響較大,2019年,在“房住不炒”“穩地價、穩房價、穩預期”的調控思路下,房地產調控延續此前的穩定性,樓市又見升溫的熱點區域,地方政府調控政策再次收緊。中原地產首席分析師張大偉預測,2019年下半年,全國樓市將依然是雙向調控,房價平穩的城市不排除出現寬松政策,但只要出現上漲勢頭,調控政策肯定會加碼。

      對于2019年下半年的房企銷售走勢,克而瑞分析,預計百強房企規模增長將繼續保持平穩。但是,在行業增速放緩的背景下,部分房企全年業績目標的完成尚有一定壓力,下半年仍需加速推貨入市。

      張大偉分析稱,整體來看,2019年2季度部分城市樓市活躍度有所降溫,雖然房企在6月增加供應沖刺半年業績,但預計房企在未來7-8月淡季的銷售數據依然面臨較大壓力。

      北京土地卷

      一、 填空題

      1、北京中原市場研究部統計數據顯示,2019年上半年,北京土地市場共成交(33)宗經營性用地,總成交額約為(910)億元,同比去年上半年上漲約21%;平均溢價率約為(10.67%)。

      2、33宗經營性用地中包含住宅用地(31)宗,其中涵蓋共有產權住房用地(10)宗,限房價宅地(12)宗,不限價宅地(8)宗,租賃住房用地(1)宗。

      3、溢價率超40%的土地有(3)宗,2宗位于通州,1宗位于北京經濟技術開發區。

      二、分析題

      1、2019年上半年,北京土地市場呈現出哪些特點?又有哪些變化?

      答案要點:對北京來說,除2018年掛出并于2019年出讓的19宗土地外,2019年第一季度新增供應的經營性土地僅有3宗,且整個3月沒有土地出讓記錄。5月9日,北京市規劃和自然資源委員會召開項目推介會,公布了57宗待出讓的經營性用地,其中包含住宅用地44宗。進入6月,北京土地市場才真正“解凍”。

      克而瑞研究中心分析認為,一線城市下半年供給力度將大幅超過上半年,北京商品宅地供應指標有放松可能。

      在溢價率方面,北京上半年29宗掛牌出讓的經營性用地中,溢價率超過40%的和在30%-40%之間的土地各有3宗;溢價率在20%-30%之間和在10%-20%之間的土地各有5宗;溢價率在10%以下的土地有13宗,其中10宗為零溢價率。

      有業內人士表示,規模房企謹慎拿地是導致土地溢價水平低位運行的重要原因。此前備受關注的孫河不限價宅地,現場競價僅24輪,成交溢價率約為23.32%。

      此外,集體建設用地第一次用于建設共有產權住房、部分住宅地塊取消商品房限價等重要變化也為2019年北京土地市場開啟了新的局面。

      2、不限價宅地的供應量加大對土地市場和房地產市場的影響主要有哪些?

      答案要點:自2016年10月北京住宅用地采用“限房價、競地價”的方式出讓以來,限房價項目地塊以及共有產權住房地塊成為北京住宅用地的絕對供應主力,純商品房地塊供應基本消失。

      而2019年上半年已出讓8宗不限價宅地,其中,門頭溝區和平谷區各成交2宗,密云區、朝陽區、懷柔區、石景山區各成交1宗。7月15日,豐臺區花鄉造甲村還將出讓1宗不限價宅地,掛牌出讓起始價66.84億元。

      合碩機構首席分析師郭毅表示,不限價宅地的供應,一方面增加了土地成功出讓的可能性?,F階段,限競房市場的庫存是房地產企業面臨的嚴峻問題。純商品住宅用地的出讓能夠增強房企拿地積極性。

      另一方面,不限價宅地的出讓為市場提供了更加多元化的產品供應?,F在市面上的許多限競房,因為受到“70/90”政策的限制,因此,產品類型受局限。相比之下,不限價宅地的供應為企業提供了具有想象力的空間,繼而促使企業開發出多元化、高質量的產品。

      北京新房

      一、 填空題

      1、北京中原地產發布的統計數據顯示,2019年上半年,北京新建商品房(不含回遷房,剔除共有產權房,含普通住宅、豪宅、別墅)共成交(16388)套,創下2017年以來的半年度新紀錄。

      2、2019年上半年,北京新建商品房成交均價為(54775)元/平方米,環比去年下半年下跌(1000)元/平方米。

      3,截至2018年6月底,北京限房價項目(又稱之為限競房)共取得(80)期預售許可證,共計(55)個項目入市。2019年上半年,共成交(9283)套房源,占北京商品房總成交量的(57%),套均價515萬元,限房價項目成為北京新房市場的成交主力。

      二、分析題

      1、結合2015年以來北京新房市場半年度成交走勢圖,分析2019年上半年北京新房成交走勢及特點?

      答案要點:在多重因素下,北京樓市不動聲色地交出了一份較為亮眼的上半年成績單。北京中原地產統計數據顯示,2019年上半年,北京新房總成交額1784.31億元,同比去年上半年增長1.35倍,共成交35332套,同比去年上半年增加20973套。其中,居住類產品(不含回遷房,包括普宅、豪宅、別墅、共有產權房)成交1596.4億元,同比去年上半年增長1.69倍,共銷售31305套,同比去年上半年增加20157套,成交均價45233元/平方米,同比去年上半年上漲800元/平方米,不過,價格環比去年下半年有所回落。

      中原地產首席分析師張大偉分析認為,在2019年上半年,北京樓市的確出現了明顯的小陽春現象,但成交量主要集中在3-4月份井噴,原因是信貸短期寬松,疊加部分特價房源刺激。后續由于政策收緊,諸如公積金國管政策等,市場再次出現退燒現象。

      此外,限房價項目成為北京新房市場的供應大戶,日漸上升的成交占比也助推北京新房成交量創下近兩年的新高。

      2、限房價項目已成為今年北京新房市場的供應和成交主力,結合上半年北京限房價樓盤成交榜單,分析其成交特點?

      答案要點:北京中原地產統計數據顯示,今年上半年,在普宅成交排名前10名中,限房價項目占據8席,成交優勢明顯。與此同時,包括中海寰宇天下、葛洲壩北京紫郡蘭園、橡樹瀾灣、恒大麗宮等9個住宅項目成交額突破20億元大關,這其中就包括6個限房價項目。

      但是部分項目的大賣,并不能說明北京限房價項目的整體去化情況。另一份數據顯示,上半年,北京限房價項目網簽完成面積140萬平方米,按照面積計算網簽完成率只有33%,實際銷售比例也依然只有45%左右,庫存達到歷史高位。

      在業內人士看來,北京限房價項目市場分化嚴重,少數位置優秀的項目簽約相對活躍,但是大部分項目目前去化存在問題。2019年下半年,限房價項目將繼續井噴。張大偉認為,如果信貸持續收緊,二手房低迷,市場很可能出現部分區域的價格戰。

      北京二手房卷

      一、 填空題

      1、據貝殼研究院、我愛我家研究院、中原地產統計,今年上半年北京全市二手住宅網簽總量為(72603)套,環比2018年下半年下降(5.42%),同比2018年上半年下降(5.27%),網簽量為2015年以來的最低。

      2、我愛我家研究院統計,今年上半年,北京二手住宅的成交均價為(56825)元/平方米,環比上漲(0.85%),同比上漲(0.78%),價格走勢平穩。

      3、今年北京二手住宅網簽量自今年3月后呈明顯下滑趨勢。其中,6月網簽量為(11778)套,環比下降(14.43%),同比下降(25.58%)。3-6月網簽量從1.6萬套跌至1.1萬套,連續降溫趨勢十分明顯。

      二、分析題

      1、結合2018-2019年北京二手住宅網簽量的月度走勢,分析2019年上半年北京二手房進入下行通道、市場冷清的原因?

      答案要點:中原地產首席分析師張大偉認為,在今年上半年,北京樓市的確出現了明顯“小陽春”現象,但主要成交量集中井噴在3-4月份,后續因為公積金國管政策等因素,市場再次出現退燒現象。

      貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示,與去年同期相比,今年上半年限競房的供應對二手房市場有明顯分流影響,比如限競房集中的大興及昌平區域,今年上半年二手房成交分別同比下降20.6%和33.1%。

      2、結合今年上半年以來北京二手房市場走勢,并結合下圖,預測一下今年下半年北京二手房市場成交量以及房價,分別呈現的發展態勢?

      答案要點:我愛我家研究院預計下半年市場有一定的回溫,單月量價也會有一定的上下波動,但長期趨勢仍將是平穩。

      58安居客房產研究院首席分析師張波表示,今年房地產市場的整體穩定性較好,預計下半年北京二手房市場整體趨穩的態勢不會改變,購房者選房的周期還將持續拉長。許小樂也指出,今年二季度均價較去年四季度低點略有上漲,與去年同期持平。從6月均價來看,環比已小幅回落0.6%,同比回落0.48%,后期均價不具備持續上漲的條件。

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      責任編輯:yuanlingli

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