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    1. 多地“花式“土拍穩樓市限價下“地王“面臨虧本

      發布時間:2019-07-05 09:07:22

      來源:中國經濟網

      分類:行業動態


      今年3月以來,伴隨著一波“小陽春”行情,部分城市的房地產市呈現回暖態勢,土地市場也跟著熱起來。隨之,不少熱點城市的土拍中不斷出現高溢價地塊甚至“地王”。

      因為房價上漲過快,今年4月和5月,住建對佛山、蘇州等10城市進行預警提示。從4月起,包括丹東、蘇州、西安在內的部分城市陸續出臺“加碼”政策,為樓市降溫。而調整土地出讓規則亦成為不少城市的主要做法之一。

      《每日經濟新聞》記者梳理發現,近年來,各城市土地出讓規則的調整方式不斷花樣翻新,如杭州的“限房價競地價”、蘇州的“競拍價超指導價5%~10%須現房銷售”、上海的“招掛復合出讓”、北京的“限房價競地價”等,雖內容有異,但目的還是“穩”樓市。

      那么,在“限房價”等土拍規則之下,房企的利潤空間勢必會受到擠壓,修出來的房子質量和品質還會有保障嗎?

      多地“花式”土拍為市場降溫

      今年5月,佛山、蘇州、大連、南寧等4個城市,因近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大,而受到住建部預警提示。

      此后,蘇州加碼樓市調控,并對土地出讓政策進行微調,將土地競價超過市場指導價10%(不含10%)需現房銷售,調整為超過市場指導價5%~10%需現房銷售;將土地競價超過土地出讓市場指導價25%(不含25%)后轉為一次報價出讓方式的規定,調整為超過市場指導價10%~25%后轉為一次報價出讓方式。

      “地價能不能保持穩定,對穩定房價、引導市場預期具有重要意義。穩房價、穩預期的關鍵,在于穩地價?!币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者。

      記者注意到,除蘇州外,近兩年,部分城市在房價快速上漲的壓力下,微調土拍政策,通過限房價競地價、限地價限房價等“花式”土拍政策,以穩定地價,引導預期,進而穩定房價。

      6月29日,杭州發布了9宗宅地的土地出讓信息。與以往不同的是,這9宗宅地在土地出讓文件中 對“毛坯銷售均價”“毛坯銷售最高單價”和“裝修價格”進行了明確,即在土拍前就對“限價”標準進行明確。

      如位于杭州上城區一宗地上規劃建筑面積39.39萬平方米的商住地塊,起始總價為94.22億元,上限價格為122.42億元。出讓文件規定,該地塊毛坯銷售均價不高于63800元/平方米,且毛坯銷售最高單價不高于70180元/平方米;如實施裝修銷售的,裝修價格不高于6000元/平方米。

      再如上海,2017年4月調整土地出讓政策,實行“招掛復合出讓”,并于當年7月對該政策“打補丁”。根據該出讓方式,土拍時,當有效申請人不超過3人時,實行掛牌出讓;超過3人時,實行招標出讓,對投標人進行評分確定競得人。而在打分環節,引入經濟實力、項目經驗、技術資質、資金來源等指標。此后,上海土地市場迅速“降溫”,罕有“地王”出現。

      據《每日經濟新聞》記者不完全統計,2018年上海出讓的60宗宅地綜合溢價率僅有0.02%,其中有58宗宅地為零溢價。

      記者梳理發現,除了蘇州的“競拍價超指導價5%~10%須現房銷售”、杭州的“限房價競地價”、上海的“招掛復合出讓”外,北京、天津等地也實行過“限房價競地價”政策;長沙、嘉興實行過“搖號產生競得者”政策,即競價超過最高限價時,仍有2個或以上競買人的,需現場搖號產生競得者;以及南京的“限地價、競保障房比例”,佛山的“限地價、競自持比例”等。

      “土拍政策不盡相同,正是一城一策、因城施策的體現,最終目的還是要保持地價穩定?!眹儡S進說。

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      責任編輯:xuhao

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