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    1. 14家房企銷售額上漲7.8%企業之間分化加劇

      發布時間:2019-07-05 09:05:49

      來源:中國證券報

      分類:行業動態


      截至7月4日,14家在港及內地上市的房地產企業公布了前6個月的銷售情況。這些企業共計實現銷售收入1.13萬億元,同比上漲7.8%,在2018年銷售高基數的背景下實現銷售額增長。不過,整體增速較2018年同期下降明顯,且企業之間分化加劇。有信托公司人士對中國證券報記者表示,部分前期較為激進的信托公司受到銀監“窗口指導”,要求不同程度地控制地產信托業務規模。下半年房企銷售增長和融資壓力或增加。

      銷售分化加劇

      從目前情況看,在第一梯隊“碧萬恒”三家企業中,除碧桂園外,萬科和中國恒大都已經公告了前6個月銷售數據。

      整體來看,增速均較去年明顯放緩。其中,萬科6月份實現合同銷售面積489.3萬平方米,合同銷售金額663.9億元,同比分別增長8.7%和1%;前6個月實現合同銷售面積2150.1萬平方米,合同銷售金額3340億元,同比分別增長5.6%和9.6%。中國恒大6月份的合約銷售金額約為502.6億元,較去年同期增長約0.4%;6月份的合約銷售面積約為464.9萬平方米,合約銷售均價為每平方米10811元。中國恒大前6個月實現銷售金額2818億元,同比下降7.4%。

      中小房企呈現增速各異態勢。旭輝控股、禹州地產、合生創展和佳源國際前6個月銷售額增速居前。其中,合生創展前6個月實現銷售額103.69億元,同比增長66.3%。旭輝控股、禹洲地產和佳源國際上半年銷售額同比增速分別為34%、32.47%和19%。

      中原地產首席分析師張大偉對中國證券報記者表示,對比過去的數據,2019年前6個月房企銷售業績繼續分化。2018年同期,很多房企銷售額同比上漲超過50%,而2019年上半年大部分企業以平穩為主,有的企業漲幅明顯放緩。整體看,第二季度部分城市樓市活躍度相比一季度有所降溫。房企通常在6月份增加供應,以沖刺半年報業績,預計7-8月淡季房企的銷售壓力將加大。從2019年以來的數據看,隨著龍頭房企銷售的降溫,中型房企競爭的局面將逐漸出現。

      土地市場升溫

      銷售增速放緩,但房企6月份“補貨”熱情仍然高漲,且拿地重點地區不約而同回歸到一二線城市。中原地產研究中心統計數據顯示,6月份土地市場繼續高位運行,一二線熱點城市賣地收入合計達3609億元,同比上漲達52%,環比上漲幅度達14%。

      6月,13個一二線城市單月賣地金額超過百億元。這也是最近一年的高點。從具體城市看,杭州單月賣地309億元,位居全國第一,南京、深圳、寧波和北京四個城市單月賣地收入均超過200億元。

      張大偉表示,6月一二線城市土地市場熱度再起原因比較多。相比2018年過于嚴格的土地限制,最近幾個月來,多地土地市場約束條件相對減少,一些城市的土地限價、土地保證金、土地配套保障房等方面都有所調整。在這種情況下,疊加部分城市的限價政策微調,使得開發商拿地積極性提高。從房企角度來看,房企需要補充土地儲備。今年以來,整體資金面有所緩解,部分企業拿地積極性明顯提高。有的企業戰略布局增量加大,還有一些新上市的房企增加土地儲備。從市場情況看,第二梯隊房企搶地最為堅決。

      房企人士指出,最近三四線城市樓市依然相對低迷。在這種情況下,房地產企業把更多資金投入到一二線城市。這是一二線城市土地市場升溫的主要原因。同時,不少城市增加土地出讓。不過,一旦土地市場過熱,調控政策可能出臺。

      融資環境或收緊

      今年以來,房企拿地積極性大增,融資環境較2018年明顯改善是另一大原因,融資成本有所降低。在此背景下,未來融資環境是否會收緊備受關注。同策研究院監測的40家典型上市房企月度完成融資情況顯示,經歷了5月融資規模大跳水后,40家典型房企6月份完成融資規模觸底反彈,共計完成融資金額折合人民幣611.60億元,環比上漲66.2%。

      同策研究院數據顯示,從融資方式來看,以公司債、信托貸款、開發貸為主的債權融資工具仍是房企的主要融資途徑。其中,6月40家典型房企通過公司債共計融資176.55億元,環比上漲84.21%。整體看,債務融資成本略有上漲。此外,今年以來,房企融資呈現出股權尤其是項目股權轉讓融資案例大幅增加的情況。以泰禾集團為例,連續三月不斷出讓項目公司股份。分析人士指出,在樓市仍處于嚴格調控的背景下,部分現金流存壓力的企業或通過轉賣項目減輕壓力。

      瑞銀證券房地產行業分析師諶戈認為,目前房企融資環境并未發生明顯變化,但不排除部分拿地較為激進的企業受到“窗口指導”。整體來看,市場不必對此過分擔心。

      諶戈表示,根據與數家上市房企的溝通情況,多數房企反映近期融資環境和政策未發生明顯變化,且部分房企近期剛剛成功發行了債券、ABS等產品。針對拿到“地王”的公司,機構在融資時的要求往往有所提高。這一直是行業慣例,并非近期才出現。但有的公司認為,近期融資環境較稍早前確實有所收緊,這或有助于土地市場降溫,從而降低拿地成本,房企增厚利潤率。

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      責任編輯:xuhao

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